Superior Tribunal de Justiça define que uso de imóveis para hospedagem de curta temporada exige autorização de pelo menos dois terços dos condôminos
DA REDAÇÃO – SÃO PAULO
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, nesta quinta-feira (7), que proprietários não podem utilizar apartamentos em condomínios residenciais para hospedagens de curta temporada — como as oferecidas pela plataforma Airbnb — sem autorização expressa dos moradores.
Por maioria de votos, o colegiado entendeu que a exploração econômica dos imóveis descaracteriza a finalidade exclusivamente residencial dos condomínios e, por isso, exige aprovação em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
A decisão uniformiza o entendimento do STJ sobre o tema e deve impactar milhares de condomínios em todo o país.
Caso começou com disputa entre proprietária e condomínio
O julgamento teve origem em uma ação movida por uma proprietária de apartamento que buscava garantir o direito de disponibilizar o imóvel para estadias de curta duração sem necessidade de autorização assemblear.
O condomínio, por outro lado, sustentou que a prática não estava prevista na convenção condominial e comprometia a natureza residencial do edifício.
A plataforma Airbnb participou do processo como interessada na ação.
Ministra afirma que contratos são “atípicos”
No voto que prevaleceu no julgamento, a ministra Nancy Andrighi explicou que os contratos intermediados por plataformas digitais não se enquadram integralmente nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira.
Segundo a magistrada, trata-se de contratos “atípicos”.
“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio”, afirmou.
A ministra ressaltou que é irrelevante se a oferta do imóvel ocorre por aplicativo, imobiliária, anúncios impressos ou outros meios tradicionais.
“Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada quanto um contrato de hospedagem podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada”, destacou.
Rotatividade de hóspedes preocupa moradores
Durante o julgamento, Nancy Andrighi observou que a expansão das plataformas digitais intensificou a circulação de pessoas em condomínios residenciais.
Segundo ela, a alta rotatividade de hóspedes gera impactos diretos na segurança, no sossego e na convivência entre os moradores.
A ministra destacou que essas mudanças passaram a provocar questionamentos frequentes nos condomínios sobre os limites do uso das unidades residenciais para fins econômicos.
Código Civil exige respeito à finalidade residencial
O entendimento do STJ teve como base o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que estabelece que os condôminos devem dar às unidades a mesma destinação atribuída à edificação.
Na prática, isso significa que, se o condomínio possui finalidade residencial, os apartamentos também devem ser utilizados para moradia residencial.
Nancy Andrighi também citou o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alteração da destinação do empreendimento.
“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos”, concluiu a ministra ao votar pela manutenção da decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que já havia impedido a proprietária de ofertar o imóvel no Airbnb sem autorização coletiva.
Decisão deve impactar condomínios em todo o Brasil
Especialistas avaliam que o entendimento terá forte repercussão jurídica e prática, especialmente em grandes cidades e destinos turísticos, onde as locações de curta temporada se popularizaram nos últimos anos.
A decisão fortalece a autonomia dos condomínios para regulamentar o uso das unidades e reforça o papel das assembleias na definição das regras de convivência e utilização dos imóveis.
O julgamento também reacende o debate sobre os impactos da chamada “economia do compartilhamento” nas relações condominiais e no mercado imobiliário brasileiro.
